Нерухомість в таїланді. Огляд ринку.

Як уникнути «підводних каменів» при покупці нерухомості в Таїланді

Таїланд став привабливим варіантом для багатьох людей, зацікавлених в придбанні другого вдома, а також для тих, хто шукає постійне місце проживання або будинок для відпочинку на пенсії. З теплою погодою цілий рік, сучасним охороною здоров`я, розвиненою інфраструктурою, безпечними вулицями і цікавої культурою, Таїланд вигідно відрізняється від інших напрямків по всьому світу. Крім того, Тайські розвиваються спа-центри та готельна справа надають можливості для досвідчених інвесторів, які шукають можливості на ринку нерухомості.

Проте, іноземці мають намір придбати нерухомість у власність в Таїланді повинні бути інформовані про можливі «підводні камені». Як і в будь-якій країні, є ті, хто готові скористатися відсутністю у іноземця знань про місцеве право власності.

Ось найпоширеніші ризики, в курсі яких покупець повинен бути до підписання угоди з нерухомістю в Таїланді:

• Не існує санкціонованого державою процесу ліцензування для агентів з нерухомості. Покупцям ніколи не слід надмірно довіряти особам, які представляються агентами з продажу нерухомості в Таїланді, перш ретельно не перевіривши їх.
• По-друге, існують мовні та культурні бар`єри. Більшість іноземних покупців, виходячи на тайський ринок нерухомості, не говорять на тайському мовою. Крім того, тайська правова система, так як вона включає в себе нерухоме майно, право власності та пов`язані з ними питання, швидше за все, буде сильно відрізнятися від системи іноземного покупця, до якої він звик.
• Нарешті, багато реальні покупці нерухомості в Таїланді стали зацікавлені в покупці другого будинку тут після того, як відчули красу тайської природи і культури під час відпочинку. У багатьох випадках люди втрачають голову від Таїланду і приймають рішення в період емоційного сплеску без залучення кваліфікованої юридичної допомоги або проведення належної обачності і переговорів.

Для обережних інвесторів, однак, Таїланд надає відмінні можливості для придбання, будь то будинок мрії, інвестиційна власність, місце для постійного проживання або будинок для відпочинку на пенсії.

можливі ризики

Відео: Відео огляд Нерухомості в Паттайя (Січень 2014 року). Нерухомість в Таїланді

Проблеми, з якими іноземні покупці можуть зіткнутися, численні, але, в більшості випадків їх можна запобігти.

Мабуть, одним з найвідоміших випадків шахрайства з тайської нерухомістю відбувся в 2006 році на острові Самуї. Урядові дослідження земельних компаній на острові показали, що тисячі земельних ділянок були незаконно документально оформлені в приватну власність. За документами кількість цих земель перевищила кількість землі на всьому острові, і були виявлені порушення і збільшення охоронюваних державою заповідних земель.

Відео: Огляд ринку нерухомості Таїланду

Схожі випадки сталися в інших місцях в Таїланді, як правило, пов`язаних із землею, яка межує з національними парками і гірськими районами. Однак, в більшості випадків шахрайські махінації з нерухомістю відбуваються в менших масштабах, і зазвичай через те, що покупець або інвестор не виконує належної обачності або не вимагає основних гарантій, зазначених в контракті.

Менш серйозні випадки шахрайства і обманів, пов`язаних з придбанням нерухомості, відбуваються, коли іноземні клієнти виявляють відсутність обіцяних (і оплачених) зручностей, в тому числі водопровідних труб і каналізації. Бувають також випадки, коли покупці виявляють, що право власності на майно, яке вони вважали, вони купили, одночасно було продано іншим особам, що призводило до тривалих судових позовів. В інших випадках, закордонні покупці стикалися з тим, що агенти або ділові партнери раптово переставали відповідати на запити, або зовсім зникали після отримання більшої частини завдатку.

Знаєш закони, знаєш свої права

Відео: ЯК КУПИТИ КВАРТИРУ НА Пхукет - ОГЛЯД Конде ReLife, ТАЙЛАНД

На жаль, в брошурах і рекламі для іноземців основні умови земельного права в Таїланді часто зводяться до мінімуму. Найбільш важливим моментом є те, що тайський закон забороняє, за дуже рідкісним винятком, іноземцям купувати землю в Таїланді у власність.

Тайський закон, проте, дозволяє довгострокову оренду і купівлю у власність кондомініуму в спеціально відведених місцях. Тайський закон також дозволяє іноземцям брати у власність будівлі (але не землі) і дозволяє іноземцям право на нерухоме майно, яке не складе їх повну власність. Загалом, рекомендується з обережністю ставитися до агентам, які обіцяють пряме володіння власності на землю або використання "номінальних" будівель, як спосіб уникнути заборони на безумовне право власності іноземців. Найголовніше, потенційні інвестори повинні користуватися послугами кваліфікованого незалежного адвоката і ретельно виконати належну перевірку.

Відео: Відео огляд Нерухомості в Паттайя (лютий 2013). Нерухомість в Таїланді

Найбезпечнішим і рекомендованим способом для іноземців придбання юридичних прав на нерухомість в Таїланді є використання широко визнаних варіантів придбання земельних ділянок, які дійсно існують. Такі варіанти включають в себе придбання землі в оренду, квартири і земельні прав, таких як право користування і житлові права.
-Оренда земельних ділянок: в той час тайський закон забороняє не громадяни Таїланду володіти землею в країні, іноземці можуть займати 100% частки тайської оренди земельної ділянки на термін до 30 років, з можливістю продовження ще на 30-річний період. Залежно від типу оренди земельної ділянки, право власності може бути передано і успадковано, і оренда може бути обумовлена так, що власник має право будувати або обробляти дану землю.

-Право користування або право на житло: з тайського законодавству, право на використання нерухомості, що належить тайського громадянину протягом певного періоду часу, який може бути продовжений до закінчення права користування. Традиційно це право використовують для сільськогосподарських цілей. "Право на житло" з тайського законодавству надає таке ж право, як право користування, але відноситься до житлових цілям. У той час, як право користування і житлові права привабливі завдяки можливості продовження їх на все життя, вони поступаються оренді в ряді напрямків. На відміну від оренди, права користування не можуть передаватися у спадок і не дозволяють власникам абсолютне право на розробку землі.

-Частка компанії: покупка акцій в тайській компанії раніше було правом на користування землею, за допомогою якого іноземці могли отримати право власності в Таїланді. У минулому, і при певних обставинах, іноземець міг володіти до 49% акцій в тайському суспільстві з обмеженою відповідальністю, яке володіло землею. Цей метод виявився під все більш пильною увагою. У багатьох випадках ця структура не допускається через побоювання, що це може бути спробою обійти заборону на володіння землею іноземцями з використанням підставних тайських акціонерів.

-Інвестиції і BOI (Рада з інвестицій Таїланду): ще один спосіб, за допомогою якого іноземні громадяни можуть володіти землею в Таїланді - через інвестиції, затверджені Радою з інвестицій Таїланду (BOI). Завдяки інвестиціям в розмірі 40 млн. Бат протягом 5 років поспіль, іноземці можуть купити обмежена кількість землі, за умови, що земля використовується для побутових цілей. Іноземні компанії, навпаки, можуть зажадати схвалення BOI на покупку землі протягом обмеженого періоду часу.
-Купівля квартири: іноземці можуть придбати кондомініум в певних будинках в Таїланді. Для багатьох це є привабливим варіантом, так як іноземець може володіти правом власності в кондомініумі з тайського праву на нерухоме майно. Юридично, що не тайські громадяни можуть купувати кондомініуми в затверджених посилених і будинках по всьому Таїланду, за умови, що іноземна власність в будівлі не перевищує 49% від загальної площі.

Іноземці, які бажають придбати кондомініуми в Таїланді, можуть зробити це без тайського посвідки на проживання, за умови, що вони можуть показати доказ того, що кошти на покупку прийшли ззовні Таїланду. Іноземці, які мають законним тайським видом на проживання, не зобов`язані доводити наявність фінансових засобів з-за кордону на момент покупки кондомініуму. Як і багато права власності на оренду землі, кондомініуми можуть бути успадковані і тайським жителем і не громадянином Таїланду.

Останній, але непродуманий спосіб придбання землі, який став відомим, використовують тайські жителі, купуючи нерухомість на своє ім`я від імені іноземця. Тайський громадянин може потім виконати угоду, що земля належить іноземному клієнту. Цей спосіб покупки землі є незаконним відповідно до тайським законом, так як він є незаконним для тайського громадянина в якості номінального іноземця в придбанні нерухомості. При використанні цього методу є цілий ряд проблем і ризиків.

ретельний аналіз

Досконала перевірка кваліфікованим адвоката послужить потенційним покупцям хорошої заходом захисту від шахрайства при операціях з нерухомістю.

Юридична експертиза є звичайною при розгляді справи на основі документів, наданих продавцем, юридичний аналіз цих документів, а потім і розслідування на основі зазначених документів, всі з метою надання покупцеві максимального кількість інформації і прозорості власності, яку він або вона бажає придбати. Процедура також може виявити важливі питання, що стосуються вартості майна.

Експертиза може бути комплексною або мінімальної, в залежності від даної нерухомості. Для розгляду може бути запитаний широкий спектр документів, включаючи (але не обмежуючись тільки ними):

• Копії свідоцтва про власність;
• Копії посвідчення особи і підписи власників;
• Копії страхових полісів по розглянутій землі;
• Описи судового позову, в якому, можливо, брав участь власник земельної ділянки;
• Копії договору оренди;
• Якщо це майно включають в себе бізнес або підприємства, копії активів, що належать компанії, і імена співробітників і їх заробітної плати;
• Копії застав, які зареєстровані на дану землю.

Експертиза зазвичай також включає в себе запити до департаменту державних земель, а також включає в себе огляд землі. Більшість юридичних фірм представляють докладний звіт, що описує потенційні ризики і питання.

Інвестиції в тайську нерухомість все ще може бути безпечними

Придбання другого будинку в Таїланді є привабливим варіантом для багатьох людей. Тисячі іноземців успішно і безпечно купують нерухомість в Таїланді щороку. Однак слід дотримуватися належну обережність. Потенційні інвестори повинні користуватися послугами кваліфікованої юридичної фірми і не підписувати нічого або не оплачувати, поки потенційні ризики не будуть усунені або зведені до мінімуму. Додатковий час, зусилля і витрати, пов`язані з наймом кваліфікованого адвоката для контролю над процесом закупівель, стоять такого результату, як безтурботне задоволення від проживання в одному з найкрасивіших країн на Землі.